奇葩申花:4万的地,4万的房

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壹

在2016年的各项天量数据面前，杭州楼市2017年几乎不太可能有数据上的“更新”——当然，这个世界的魅力就在于，一切皆有可能。

在12月初，杭州卖地超2000亿，在去年的历史新高1624亿上，再登新台阶。

卖房不够，卖地来凑，在房地产作为支柱性产业为地方GDP做贡献这件事情上，杭州是认真的。

而比杭州更认真的是申花：

卖地，过去两年，每年都上缴土地财政超过百亿，而且都有总价超过50亿的地块成交！

卖房，2017年的申花，你确定要听？确定要哭给斯文未来的10万粉丝们看吗？

贰

看看现在的申花，可能是整个杭州气质最“土+豪”的板块：

土：两年两百亿的土地出让，2016年以来入市的6宗地块，2宗4万+，3宗3万+，最便宜的可能是九龙仓在15年捡的的那两块现在怎么都开不出来的漏，还有中粮接盘河北天成的大悦城；

豪：绿城、滨江、万科、融信、融创、金茂、首开、合景、中粮、九龙仓，嗯，就说说案名吧，名字里不是“金”、就是“銮”、再次也是“宜和园”，我赌五毛钱，万科融信地块估计要叫太和殿了？（猜公主坟的，给我出去！）

世界是健忘的。

掰掰手指头，从宁波大鳄雅戈尔退地到如今，也不过四年。

打开这张过去的CD，回放键再按久一点：

叁

学区时代的申花含苞待放，娇翠欲滴

余杭塘河、三墩路、古墩路、莫干山路和几条规划道路围合的这个不规则形状里，申花沿西线和东线，齐头并进，那大约是2008年前后。

申花是杭州楼市中典型的又一个横跨两个行政区域的板块，萍水街沿线，丰潭路以东多为拱墅区，而这里的开发最早可以追溯到2007年滨江•万家花城的漏夜排队，从万家花城到橡树园，是东线，也就是拱墅区的申花。

2008年，富强商业中心是被最多描述的，不过日后，撑起整个申花脊梁的是富强商业中心对面的城西银泰城，顺便说一句，富强商业中心也已经改名为新武林商业中心了。

另一侧，西线是浙大紫金港与古墩路之间，在申花初代，西湖区更为强势：2008年8月26日，学军小学紫金港校区正式投入使用，6个班，不到200名学生，9年后的中考状元吴思齐就是其中一员。

同样，在这一年，刚从浙大毕业的温州平阳人廖小姐艰难地说服了经商的父亲为自己在这里买了一套文鼎苑，39幢的中间套，89方，两房一厅，单价不到1万元，三成首付，月供3600元，除了前两年，后来的月供都是她自己承担。她和大多数人看中申花的原因是一样的，一套新房子，在城西，周边有学校。

这正是申花西线所依仗之名校学区，硬通货，西湖区特产：学军、保俶塔、文三街、文一街，均在此开设分校。这几所学校附近，是70万方的文鼎苑，然后间或点缀着广宇•西城年华、协安•上郡。

2008年，申花在商品房开发阶段前是省、市机关单位公务员的经济适用房板块，浙大紫金港小区开学后，附近又成为了浙大师生的工作与生活的地方，而这是日后整个申花原住民气质截然不同的地方。

初代申花，凭借学区加持和杭州“徐家汇”的美名，悄然转身，华丽上市了。

肆

然而，风流总被雨打风吹去

财经作家吴晓波在2014年春节撰文《杭州，飘忽不定》，而后在朋友圈被疯狂转发。

从2009年至2014年，在长达十年管理的上一任长官卸任后，这个城市似乎有些迷茫，整整5年，这座城市的GDP增速持续下滑，距离GDP首次突破万亿始终欠缺临门一脚。

这一年，这座城市从千禧年确立的“一号工程：天堂硅谷”已经进行了整整14年，信息经济虽然有了长足的基础，但就像一年后才召开的世界互联网大会一样，火候不到。

阿里巴巴私有化之路后，，这家可能是杭州最未来的代表企业，在这年9月前，都依然面临着不确定的未来。

5月，这座城市最著名的房产领袖，出售了他名下的股权，在距离他公司一路之隔的黄龙饭店的发布会上，这位领袖难掩愤怒与失望，以及他对未来的悲观。

而对于房地产市场而言，情绪更加阴沉：德信的马年第一降被华尔街日报放到了美国，提升到了国家的高度；从春天到冬天，从城东到桥西，降价，无处不在，如影随形。

覆巢之下，岂有完卵。

这一年的申花，同时期超过两只手的项目在开发，从古墩路到丰潭路，从萍水街到登云路，你认识的大牌，不认识的小咖，都沉陷在这片泥泞里：绿城、滨江、保利、中顺、雅戈尔、景瑞……

本地门户网站住在杭州网年初的供应量调查显示，2014年初的申花，拥有超过140万方的库存。即使按照杭州140方的非普通住宅（舒适性豪宅的入门级门槛）来换算，也是5位数的积压。

如今来看，那是申花真正意义上第一次形成规模性地输出，遗憾的是，那时候的扎堆开发意味着白热化、意味着价格战、意味着断臂求生和断崖式降价……

那些在桥西、滨江、城东新城上演的苦楚故事，在申花，同样没有新意。

而6月，雅戈尔给了申花以致命之击，以4.88亿土地保证金的亏损，选择了退还3年前拿下的万马地王。

这时的申花，仿佛一念天堂，一念地狱。

就连后来改名金茂的中华方兴，在杭州拿的第一块地，甚至都不愿意称自己来自申花，而把案名叫做黄龙•金茂悦——这个套路，后来被一堆开发商学去，诞生了一批类似武林邸、武林九里之类的楼盘，以及一堆和奥体相去甚远、依然拼命挤进“奥”字辈的项目。

伍

还好黑格尔说过，历史是一堆灰烬，但灰烬深处有余温——余温里，40万方的城西银泰映照出了申花的未来。

2013年9月8日，城西银泰开业，这可能是杭州历史上第一次因为综合体的开业而实施道路管制——在下午4点后，有关单位通过各大媒体平台发布限流措施，萍水街、丰潭路、富强路、拱苑路的银泰成为了一座围城，里面的人出不去，外面的人进不来，到了入夜8点，外婆家、绿茶先后宣布停止取号。

140万方的供应量是甲之砒霜，亦是乙之蜜糖。整个城西的商业需求，在银泰城的2200个车位里被引爆，城西找到了新的地理坐标，而申花，在风暴眼的中心，赢得了喘息的时机。

相较于西湖区学区的润物细无声，9年间制造了文鼎苑稳稳的幸福，从9000到6万；拱墅区的大招，则是银泰这座航空母舰，横空出世，声动武林。

银泰改变了申花的中心，也改变了申花的气质，因为留用地项目的特殊性，这种试点意义非凡。

庆隆村以土地资源入股，银泰输出品牌与管理，双方约定分红，如今庆隆村每年能从银泰城上收到5000万左右的分红，成为失地村民的一大福利。而留用地项目的产权分割属性的特殊性，以及土地成本的相对低廉，和不需要走招拍挂途径，又使得银泰这样的商业巨头，得到了充分的施展空间。

而对于拱墅区政府而言，相比卖地的一锤子买卖，银泰城有着更长远和稳定的税收，而因为银泰城，申花的土地价值，开始水涨船高。

伴随着银泰的开业，申花的开发重心开始快速东移：

2008年前的申花，是政苑等经济适用房小区主导的前商品房开发阶段。

文鼎苑时期的初代申花，开发兵分三路：古墩路与紫金港路间长达三期、体量70万方、时长近十年的文鼎苑，申花路北侧的西城年华和萍水街北侧的万家花城、橡树园，在板块界限的边缘，呈点状开发。

而以银泰城为核心的中代申花，思想开始高度统一：拱墅区内，萍水街与登云路沿线，势大力沉，银泰城后，这一趋势更加明显。

陆

2016年1月，总部在宁波的浙江信达，以单价36680元/平米取下南星桥，顺带制造了杭州第一宗单价3字头宅地，而当日同期入市的申花佑昌照明厂地块地价19695元/平米，而这样的价格，显然已经不算低。

而九龙仓在2015年上半年拿下的挨着佑昌照明厂的两宗宅地，现在看来是一次成功的捡漏，两块地，没有一宗单价超过16000元/平米，整个2015年申花最贵的地，是河北天成的热电厂地块：17930元/平米。更早前重新入市的雅戈尔退出的万马地块，景瑞以不到16000元/平米拿下。

但4个月后，事情起了变化：

5月4日，当申花推出2016年的第二宗宅地时，首开&金茂花了整整64亿拿下，申花地价也从4个月前的区域新高19685跳升至超过33000元/平米，跳过2字头，直接开3字头，用2017年的流行语来说，就是“还有这种操作”，记得此处应该加黑人问号懵逼脸。

而后，融信、融创、绿城&建发，一波“老哥稳”，申花地价自此稳在了3万，并在2017年突破了4万，而且是两次！（融信）两次！（绿城）

唯一的意外是合景的28780元/平米，显然无伤大雅。

……

从2016年5月到2017年的今天，申花留给了被贫穷限制了想象力的人们：1宗2万八、2宗4万＋、3宗3万+地王。在如今的杭州地王榜上，前三名属于当之无愧的庆春门和钱江新城，而随后，就是，申花，申花，申花……

这次，申花没有让我们等待太久：

在桥西收官，滨江“谢绝参观”，城东阶段性告急时，申花仿佛比利林恩的中场战事后，从壕沟里站起来的战士，端起两把重机枪，开始扫射

在热电厂之上的锦绣之城只花了不到一年就清盘后，申花的竞争起跑线前，空前热闹，依然挤满了争先恐后的脑袋， 绿城沁园、融创宜和园、融信公馆ARC、合景天銮、金茂府等等。

相比过往，在产品上，也更百花齐放，比如，越来越多的合院类低密度产品，合景、宜和园上都有呈现；不同风格，沁园的新加坡，宜和园的中式，合景的新亚洲，但是我们也知道，在开发重心东移的过程中，远去的不仅仅是与城西银泰的距离，还有那个被奉为杭州、甚至中国房地产开发风骨的城西时代。

热闹的申花，与落寞的城西，并行不悖。

柒

风骨不再，问题自然十分现实：

在50000的限价前，这批地价3万+、甚至4万+的产品，真的无法确保不在厨房里使用西门子，或者在卫生间里出现TOTO了，而户型，说真的，当你看到153的户型都只能做中间套，然后给你一个暗卫时，内心无法不崩溃，没办法，只有193的边套才能出溢价率啊！

更残酷的是，竞争还来自二手房市场，比如赛丽绿城•慧园、东方福邸，以及那个神奇的支撑“杭州 申花 学军”每天超过50.4万次搜索的文鼎苑，几乎每天都会在耳边跟老郭问于老师一样来一句“你丫，力大吗？”

2017年6月，在吴思齐成为改制后，杭州第一高分的中考状元时，我收到廖小姐的一条微信，“遗憾，没有读完这九年制义务教育的学习。”

我默然许久，没有回复。

5年前，她就卖掉了这套房子，因为种种原因吧，而和她一样的或投资或自用的第一批的买入者中，熬完这9年的，寥寥无几。

如今，她的孩子差不多也到了入学的年纪了。

而这个时候，文鼎苑90方小户型的报价已经550万，户型更小的面积，单价可能更高。

我认识的文鼎苑的业主中，最保守的也在去年以500万出手，置换了两套学院府，“学区和银泰后的升值，让我觉得不踏实，1万块的东西，涨到了6万块，拿在手里，真的是烫手。”

只是，不管烫不烫手，这批业主的孩子，再也不可能读学军小学了。曾经的申花四大天王教育集团，都没有向这批新的楼盘敞开大门。至于再过9年之后，新的杭州中考状元会不会从这批业主的孩子中诞生，未知！

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文中配图来自网络，在此表示感谢！

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